Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
1 037
meublés de tourisme actifs
106 €
prix moyen par nuit
63 %
taux d'occupation annuel
1,74 million
nuitées touristiques destination
Prix moyen par nuit
Juin-Septembre
Haute saison lacustre et estivale
107-121 €80 %
Le lac du Bourget, plus grand lac naturel de France, attire une clientèle familiale et de couples pour la baignade, la voile et le paddle depuis le Grand Port. Le festival Musilac, qui réunit plus de 100 000 festivaliers chaque mi-juillet sur l'Esplanade du Lac, provoque un pic tarifaire de 150-200 € la nuit. La marina, premier port de plaisance en eau douce de France avec 1 500 anneaux, génère une demande de séjours courts à forte rotation.
Mars-Mai
Saison thermale de printemps
97-107 €60 %
L'ouverture des Thermes nationaux Valvital et des thermes Chevalley déclenche l'afflux des curistes conventionnés, soit environ 30 000 par an, qui séjournent trois semaines pour des cures en rhumatologie, phlébologie ou affections ORL. La gare d'Aix-les-Bains-Le Revard, avec près de 1,87 million de voyageurs en 2024, achemine une clientèle sans voiture qui privilégie les logements proches du centre thermal. Les appartements de type studio ou T2 situés à moins de dix minutes à pied des thermes sont les plus demandés.
Octobre-Novembre
Saison thermale d'automne
104-109 €58 %
La saison thermale se prolonge jusqu'à mi-novembre, maintenant un flux régulier de curistes et de touristes de bien-être attirés par les couleurs automnales du massif du Revard. Le Centre des Congrès André-Grosjean, avec son auditorium de 1 320 places et ses 10 salons modulables, accueille des congrès et séminaires qui génèrent une demande de courte durée en semaine. La fréquentation reste soutenue grâce à la combinaison thermalisme et MICE, avec un léger recul des tarifs par rapport à l'été.
Décembre-Février
Basse saison hivernale
91-95 €38 %
Les Thermes nationaux ferment de mi-décembre à fin janvier, ce qui constitue le seul creux structurel de l'année. Le plateau du Revard, accessible depuis Aix-les-Bains, attire une clientèle de ski nordique et de raquettes, mais ce flux reste limité. Janvier est le mois le plus calme avec un taux d'occupation tombant à 30-40 % et un prix moyen de 91-95 € la nuit.
D'où vient la demande
Curistes en séjour long
Les Thermes nationaux Valvital et les thermes Chevalley accueillent environ 30 000 curistes par an, présents en moyenne trois semaines consécutives pour des cures conventionnées en rhumatologie, phlébologie ou affections ORL. Cette clientèle recherche des studios ou T2 situés à proximité immédiate des thermes, avec une cuisine équipée pour préparer ses repas et un accès facile aux commerces du centre-ville. La conciergerie à Aix-les-Bains doit gérer des séjours longs avec des arrivées concentrées le dimanche soir, des ménages hebdomadaires intermédiaires et une communication régulière sur les équipements disponibles.
Festivaliers et touristes événementiels
Le festival Musilac, qui se tient chaque mi-juillet sur l'Esplanade du Lac du Bourget, attire plus de 100 000 festivaliers sur quatre jours et provoque une saturation de l'offre d'hébergement dans un rayon de plusieurs kilomètres. Les tarifs montent à 150-200 € la nuit pendant cette semaine, soit un pic de 40-60 % au-dessus de la moyenne annuelle. Le Centre des Congrès André-Grosjean génère en parallèle une demande MICE régulière avec des arrivées le dimanche soir et des départs le vendredi matin, exigeant des check-in flexibles et des ménages rapides entre deux groupes.
Touristes lacustres et familles
Le lac du Bourget, ses plages municipales, son port de plaisance de 1 500 anneaux et les croisières vers l'Abbaye de Hautecombe attirent une clientèle familiale de juin à septembre, principalement depuis Lyon, Genève et Paris via la gare TGV. Les appartements avec vue sur le lac ou terrasse côté Grand Port constituent le segment haut de gamme, avec des séjours de 4-7 nuits à forte rotation. La conciergerie à Aix-les-Bains doit assurer des remises de clés tardives pour les voyageurs arrivant par TGV inOui depuis Paris, et des ménages rapides entre deux séjours courts en pleine saison estivale.
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
La clientèle de curistes représente le socle de la demande, avec plus de 35 000 curistes par an aux Thermes nationaux Valvital, qui recherchent des studios ou T2 à la semaine ou à la quinzaine. La gare Aix-les-Bains-Le Revard, fréquentée par 1 871 354 voyageurs en 2024 et desservie par TGV inOui et TER, alimente une clientèle sans voiture venue de Lyon ou de Genève. Le Casino Grand Cercle, le Centre des Congrès et le parc de Verdure attirent en complément une clientèle de congressistes et de touristes culturels. La saisonnalité s'étend de mars à novembre, calquée sur la saison thermale.
Quartier 2 sur 5
Bords du lac et Grand Port / Petit Port
115-165 €par nuit
68 %occupation
Ce secteur longeant le lac du Bourget, le plus grand lac naturel de France, concentre la demande estivale la plus forte, de juin à septembre, avec une clientèle de familles et de couples attirés par la baignade, la voile, le paddle et les croisières vers l'Abbaye de Hautecombe. Les appartements avec vue directe sur le lac ou terrasse donnant sur le Petit Port constituent le segment haut de gamme, avec des tarifs culminant à 150-200 € lors du festival Musilac. La marina, la plus grande marina d'eau douce de France, et les restaurants en bord de lac renforcent l'attractivité du quartier. Le creux hivernal est marqué, avec un taux d'occupation tombant à 30-40 % en janvier.
Quartier 3 sur 5
Marlioz et thermes Chevalley
80-115 €par nuit
58 %occupation
Ce secteur résidentiel et verdoyant au nord-ouest du centre accueille principalement les curistes des thermes Chevalley, spécialisés dans les affections ORL et respiratoires, accessibles depuis le centre par la ligne de bus n° 3 toutes les 20 minutes. La clientèle, composée de retraités et de familles, recherche un cadre calme et des tarifs plus abordables qu'au centre ou en bord de lac. L'hippodrome d'Aix-les-Bains, situé à proximité, génère une demande ponctuelle lors des courses. La saisonnalité reste calquée sur la saison thermale, de mars à novembre.
Quartier 4 sur 5
Bois Vidal et quartiers résidentiels périphériques
75-105 €par nuit
52 %occupation
Ces quartiers résidentiels à l'est et au sud d'Aix-les-Bains attirent une clientèle de familles et de groupes sensibles aux prix, avec un accès facile en voiture au centre-ville, à la gare et au lac du Bourget. Les appartements en rez-de-jardin avec stationnement privatif constituent l'offre dominante, adaptée aux séjours à la semaine. La proximité des grandes surfaces (Géant Casino près de l'hippodrome, Leclerc à Drumettaz) est un argument pour les séjours longs. Le taux d'occupation reste inférieur à celui du centre et du lac, notamment hors saison estivale et thermale.
Quartier 5 sur 5
Plateau du Revard (secteur Chamois)
85-120 €par nuit
48 %occupation
Ce secteur d'altitude, accessible depuis Aix-les-Bains à environ 8 km du lac du Bourget, répond à une demande de niche portée par les randonneurs en été et les amateurs de ski nordique et de raquettes en hiver. Les panoramas sur les Alpes et la fraicheur estivale constituent les principaux arguments de différenciation par rapport aux quartiers lacustres. La saisonnalité est bipolaire, avec des pics en juillet-août et en décembre-mars, et un creux marqué au printemps et à l'automne. L'offre de meublés y est limitée, ce qui réduit la concurrence mais aussi le volume de demande.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
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Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à Aix-les-Bains construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
À Aix-les-Bains, la demande locative repose sur trois moteurs distincts dont la superposition exige une gestion active tout au long de l'année.
Une conciergerie à Aix-les-Bains ajuste les tarifs semaine par semaine pour capter les pics tarifaires du festival Musilac, où les nuitées montent à 150-200 € contre une moyenne annuelle de 106 €, sans laisser de creux non optimisés entre les saisons thermale, lacustre et hivernale.
La clientèle curiste, qui représente environ 30 000 séjours par an aux thermes Valvital et Chevalley, recherche des locations à la semaine ou à la quinzaine de mars à novembre : une conciergerie d'Aix-les-Bains structure le calendrier pour accueillir ces séjours longs tout en assurant les rotations de ménage entre chaque cure.
La taxe de séjour étant collectée au réel par Grand Lac Agglomération avec une taxe additionnelle départementale, une conciergerie prend en charge la déclaration et le reversement auprès de l'intercommunalité, évitant au propriétaire de gérer deux niveaux de collecte distincts.
Enfin, la loi du 19 novembre 2024 impose un basculement vers l'enregistrement obligatoire national au plus tard le 20 mai 2026 : une conciergerie suit l'évolution du cadre réglementaire local et met à jour les déclarations en mairie pour maintenir la conformité du bien sans interruption d'activité.
Concierges
Les conciergeries qui couvrent Aix-les-Bains
Partenaires vérifiés intervenant sur la commune.
Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Plafond de 120 nuits pour la résidence principale
À Aix-les-Bains, aucune délibération municipale n'a abaissé le plafond national : la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile. Le loueur doit transmettre le décompte des nuitées à la mairie sur demande. Le non-respect de ce plafond expose à une amende civile jusqu'à 15 000 €.
Déclaration en mairie et enregistrement obligatoire
À Aix-les-Bains, la déclaration s'effectue actuellement via le formulaire Cerfa n° 14004, sans numéro d'enregistrement communal propre. Au plus tard le 20 mai 2026, un enregistrement via le téléservice national deviendra obligatoire et le numéro devra figurer sur chaque annonce. Le défaut d'enregistrement est sanctionné d'une amende civile jusqu'à 10 000 €, et une fausse déclaration jusqu'à 20 000 €.
Changement d'usage : vérification indispensable
Aucune délibération instaurant un régime de changement d'usage n'a été retrouvée à Aix-les-Bains, mais l'absence de publication en ligne ne vaut pas absence de délibération. Louer en courte durée une résidence secondaire ou un investissement locatif sans autorisation, si ce régime existe, expose à une amende civile jusqu'à 100 000 € par local. Une vérification directe auprès de la Direction de l'urbanisme de la mairie est indispensable avant toute mise en location.
Taxe de séjour intercommunale Grand Lac
La taxe de séjour est perçue à l'échelle de la Communauté d'agglomération Grand Lac (28 communes dont Aix-les-Bains), avec une taxe additionnelle départementale de la Savoie. Le régime retenu est la taxe au réel pour tous les hébergements, sauf les ports de plaisance au forfait. Les tarifs applicables à compter du 1er janvier 2026 ont été fixés par la délibération n° 22 du 29 avril 2025, consultable sur grand-lac.fr. Les plateformes comme Airbnb collectent et reversent la taxe directement ; les loueurs en direct doivent la collecter eux-mêmes.
Permis de démolir étendu à toute la commune
Le conseil municipal d'Aix-les-Bains a étendu l'obligation de permis de démolir à l'ensemble du territoire communal, afin de préserver le patrimoine Belle Époque de la station. Tout projet de transformation structurelle d'un bâtiment en vue d'une exploitation en meublé de tourisme est donc soumis à cette procédure. Par ailleurs, les meublés soumis à changement d'usage doivent présenter un DPE classé entre A et E dès maintenant, et entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Dois-je déclarer mon meublé de tourisme à Aix-les-Bains avant de le mettre en location ?
Oui, une déclaration en mairie est obligatoire avant toute mise en location d'un meublé de tourisme à Aix-les-Bains. Actuellement, la commune utilise le formulaire Cerfa n° 14004 sans délivrer de numéro d'enregistrement propre. Au plus tard le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement national deviendra obligatoire dans toutes les communes, y compris à Aix-les-Bains, et devra figurer sur chaque annonce. Omettre cet enregistrement expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 €, et une fausse déclaration ou l'usage d'un numéro invalide peut être sanctionné jusqu'à 20 000 €.
Combien de nuits par an puis-je louer ma résidence principale à Aix-les-Bains ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, fixe un plafond national de 120 nuits par année civile pour la location de la résidence principale en meublé de tourisme. Aucune délibération du conseil municipal d'Aix-les-Bains abaissant ce plafond à 90 nuits n'a été retrouvée à ce jour, donc le plafond de 120 nuits s'applique en l'état. Si la commune venait à voter un tel abaissement, le minimum autorisé serait de 90 nuits. Dépasser le plafond applicable expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
La taxe de séjour est-elle obligatoire à Aix-les-Bains et comment fonctionne-t-elle ?
Oui, la taxe de séjour est obligatoire à Aix-les-Bains et elle est gérée au niveau intercommunal par la Communauté d'agglomération Grand Lac, qui regroupe 28 communes. Le régime retenu est la taxe au réel pour tous les hébergements, sauf les ports de plaisance qui sont au forfait. Une taxe additionnelle départementale du Conseil départemental de la Savoie s'ajoute aux tarifs intercommunaux. Les tarifs applicables à compter du 1er janvier 2026 ont été fixés par la délibération n° 22 du 29 avril 2025 de Grand Lac, consultable sur grand-lac.fr. Les plateformes comme Airbnb ou Booking collectent et reversent la taxe directement ; les loueurs en direct doivent la collecter eux-mêmes et la reverser via la plateforme de Grand Lac.
Quels sont les revenus que l'on peut espérer avec un Airbnb à Aix-les-Bains ?
Le prix moyen par nuit à Aix-les-Bains est de 106 €, avec des variations saisonnières allant de 91 € en janvier à 121 € en juillet. Le taux d'occupation annuel moyen pour un bien correctement géré se situe entre 55 % et 70 %, avec un taux annuel de référence de 63 %. Lors du festival Musilac, qui réunit plus de 100 000 festivaliers chaque mi-juillet, les tarifs peuvent atteindre 150-200 € la nuit. La triple saisonnalité d'Aix-les-Bains (thermalisme de mars à novembre, tourisme lacustre de juin à septembre, ski de décembre à mars) permet de maintenir un taux d'occupation élevé sur 10 à 11 mois de l'année, ce qui est rare pour une ville de cette taille.
Combien coûte une conciergerie à Aix-les-Bains ?
Les conciergeries à Aix-les-Bains facturent généralement une commission comprise entre 15 % et 30 % des revenus locatifs bruts, selon les services inclus (ménage, accueil des voyageurs, gestion des avis, maintenance). Ce chiffre est indicatif, car les tarifs varient selon le type de bien, sa localisation (centre-ville, bords du lac ou secteur résidentiel) et le volume de nuitées gérées. Avec un prix moyen de 106 € la nuit et un taux d'occupation de 63 %, le recours à une conciergerie peut rester rentable si elle permet d'optimiser le calendrier et d'améliorer les notes des voyageurs. Il est conseillé de comparer plusieurs offres et de vérifier que la conciergerie maîtrise les spécificités locales, notamment la clientèle curiste qui séjourne en moyenne trois semaines.
Une conciergerie à Aix-les-Bains est-elle adaptée à la clientèle curiste ?
La clientèle curiste représente environ 30 000 personnes par an aux thermes d'Aix-les-Bains, avec une moyenne de 2 034 curistes simultanément présents pendant la saison thermale (mars-novembre). Ces séjours durent en général trois semaines, ce qui implique des rotations moins fréquentes que pour un touriste classique mais des exigences spécifiques en matière d'équipements (cuisine fonctionnelle, literie de qualité, proximité des thermes). Une conciergerie à Aix-les-Bains qui cible cette clientèle doit être capable de gérer des annonces orientées séjours longs et de communiquer sur la proximité des Thermes nationaux Valvital ou des thermes Chevalley. Certains propriétaires proposent des tarifs à la semaine en basse saison pour attirer les curistes hors période estivale, ce qui lisse le taux d'occupation sur l'année.
Quels quartiers d'Aix-les-Bains sont les plus porteurs pour la location courte durée ?
Le centre-ville, autour des Thermes nationaux Valvital, du Casino Grand Cercle et de la gare (1 871 354 voyageurs en 2024), génère une demande régulière de mars à novembre grâce aux curistes et aux congressistes. Le secteur des bords du lac, du Grand Port au Petit Port, est le plus prisé en haute saison estivale (juin-septembre), avec des tarifs pouvant atteindre 150-200 € la nuit lors du festival Musilac. Le quartier de Marlioz, plus résidentiel, attire une clientèle de curistes ORL et respiratoires fréquentant les thermes Chevalley, avec des prix plus abordables. Les secteurs périphériques comme le Bois Vidal conviennent aux familles cherchant calme et stationnement, mais affichent un taux d'occupation plus faible hors saison.
Dois-je obtenir une autorisation de changement d'usage pour louer un investissement locatif à Aix-les-Bains ?
Le régime de changement d'usage, prévu par les articles L. 631-7 à L. 631-9 du Code de la construction et de l'habitation, s'applique uniquement dans les communes qui l'ont instauré par délibération. Aucune délibération de ce type n'a été retrouvée pour Aix-les-Bains à ce jour, mais l'absence de publication en ligne ne garantit pas l'absence d'une telle délibération. Une vérification directe auprès de la Direction de l'urbanisme de la mairie d'Aix-les-Bains est indispensable avant de mettre en location un bien autre que votre résidence principale. Si un tel régime existait ou venait à être instauré, louer sans autorisation exposerait à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, assortie d'une astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par m².
