Confier son bien à une conciergerie Airbnb à Bordeaux garantit gestion experte, rentabilité optimisée et sérénité totale pour vos locations saisonnières.
Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
3 574
annonces actives sur Airbnb
106 €
prix moyen par nuit
72 %
taux d'occupation annuel
2 333 €
revenu mensuel médian brut
Prix moyen par nuit
Juillet-août
Haute saison
130-145 €85 %
La demande de loisirs atteint son pic à Bordeaux portée par les vacances scolaires, les séjours familiaux et les city-breaks estivaux. Le Miroir d'eau, la place de la Bourse classée UNESCO, la Cité du Vin et les Bassins de Lumières concentrent des flux touristiques internationaux. Les excursions vers le vignoble de Saint-Émilion et le bassin d'Arcachon, accessibles en journée, allongent la durée des séjours. Les annonces bien positionnées affichent des taux de remplissage supérieurs à 85 %.
Mai-juin
Saison des congrès et du vin
105-120 €76 %
À Bordeaux, la demande est portée par un calendrier événementiel dense : la Foire Internationale de Bordeaux fin mai, Vinexpo en juin et les nombreux congrès professionnels accueillis au Palais des Congrès et au Parc des Expositions de Bordeaux-Lac. Le tourisme œnologique s'intensifie avec l'ouverture de la saison des visites de châteaux dans le Médoc et à Saint-Émilion. La clientèle d'affaires et la clientèle loisirs se superposent, soutenant les tarifs en semaine comme en week-end.
Septembre-octobre
Arrière-saison active
95-115 €68 %
La rentrée universitaire ramène plus de 105 000 étudiants à Bordeaux, générant une demande de logements temporaires en septembre. Le tourisme du vin connaît un second souffle avec la période des vendanges dans les appellations bordelaises. Les congrès professionnels reprennent leur rythme, notamment avec Vinitech en novembre, et le Marathon du Médoc en septembre attire plusieurs milliers de participants. La fréquentation reste soutenue grâce à la clientèle d'affaires liée aux institutions régionales et au Palais des Congrès.
Novembre-avril
Basse saison
75-95 €50 %
À Bordeaux, la demande loisirs recule nettement en hiver, mais la clientèle d'affaires et de congrès maintient un socle de remplissage stable grâce au Palais des Congrès, à la Cité Mondiale et aux institutions régionales. Les marchés de Noël et les fêtes de fin d'année génèrent un pic ponctuel en décembre, tandis que les week-ends de Pâques relancent le tourisme culturel en avril. La proximité de la gare Saint-Jean, à deux heures de Paris par la LGV, favorise les courts séjours spontanés tout au long de la période.
D'où vient la demande
Tourisme culturel et œnologique
Bordeaux attire chaque année 7,2 millions de nuitées marchandes grâce à son centre historique classé UNESCO, son Miroir d'eau, sa Cité du Vin et ses Bassins de Lumières. Les visiteurs français et internationaux privilégient des séjours courts de deux à cinq nuits, avec des pics marqués en juillet-août et lors de la Fête du Vin. La proximité des vignobles de Saint-Émilion et du Médoc, accessibles à la journée depuis la Gare Saint-Jean, prolonge l'attractivité de la destination bien au-delà de la seule ville.
Congrès et tourisme d'affaires
Bordeaux est la cinquième ville de congrès française, avec 3 300 événements professionnels organisés en 2024 au Palais des Congrès, à la Cité Mondiale et au Parc des Expositions de Bordeaux-Lac. Des rendez-vous récurrents comme Vinexpo, Vinitech et la Foire Internationale génèrent des pics de réservation concentrés sur quelques jours, avec des arrivées tardives le soir et des départs matinaux. La conciergerie à Bordeaux doit absorber ces rotations denses en garantissant des remises de clés flexibles, des ménages intermédiaires rapides et une disponibilité téléphonique étendue pour répondre aux imprévus de planning des congressistes.
Mobilité étudiante et universitaire
Avec environ 105 000 étudiants, Bordeaux est le cinquième pôle d'enseignement supérieur de France, regroupant l'Université de Bordeaux, Sciences Po, KEDGE Business School et l'Institut Polytechnique de Bordeaux. Cette population génère une demande de logements de courte durée lors des rentrées de septembre, des périodes de concours et des soutenances, souvent avec des budgets serrés et des séjours de une à trois semaines. Les quartiers proches du campus de Talence-Pessac-Gradignan et du centre-ville concentrent l'essentiel de cette demande saisonnière.
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
Quartier 1 sur 7
Saint-Pierre et centre historique (périmètre UNESCO)
110-175 €par nuit
79 %occupation
Cœur du classement UNESCO de Bordeaux, ce secteur concentre la place de la Bourse, le Miroir d'eau, la cathédrale Saint-André et le Grand Théâtre, attirant une clientèle internationale en courts séjours culturels et week-ends. La pression réglementaire y est maximale : secteur A avec compensation renforcée à double surface depuis septembre 2025, rendant tout nouveau changement d'usage quasi impossible. La demande reste soutenue toute l'année grâce au flux touristique structurel de Bordeaux et à la proximité immédiate du marché des Capucins.
Quartier 2 sur 7
Chartrons
100-160 €par nuit
77 %occupation
Ancien faubourg viticole reconverti en quartier branché, les Chartrons drainent une clientèle œnotouristique et gastronomique attirée par les antiquaires, les bords de Garonne rénovés et les tables de la rue Notre-Dame. Le prix moyen du m² y atteint 6 200 €, ce qui en fait l'un des secteurs les plus valorisés de Bordeaux. Classé en secteur A, il est soumis à la même compensation renforcée que le centre historique, limitant fortement les nouvelles entrées sur le marché de la location courte durée.
Quartier 3 sur 7
Saint-Michel
85-135 €par nuit
74 %occupation
Quartier populaire et multiculturel de Bordeaux, Saint-Michel séduit les voyageurs en quête d'authenticité grâce à son marché des Capucins, à la basilique Saint-Michel et à une population étudiante en hausse de 12 % depuis 2022. La demande y est portée par une clientèle internationale à budget intermédiaire et par des étudiants en mobilité, notamment en lien avec les campus de l'Université de Bordeaux et de Sciences Po Bordeaux. Le secteur reste soumis aux règles de compensation du secteur A, bien que le ticket d'entrée immobilier y soit inférieur à celui des Chartrons.
Quartier 4 sur 7
Bacalan : Bassins à Flot (Cité du Vin)
90-145 €par nuit
73 %occupation
Quartier en pleine mutation autour de la Cité du Vin et des docks réhabilités, Bacalan attire une clientèle œnologique et culturelle venue visiter la Cité du Vin et les Bassins de Lumières. La proximité du Parc des Expositions de Bordeaux-Lac génère une demande professionnelle lors des salons, tandis que l'ambiance contemporaine des Bassins à Flot séduit les voyageurs en rupture avec le centre historique. Classé en secteur B ou C selon la localisation précise, ce quartier offre des conditions réglementaires plus accessibles qu'en secteur A.
Quartier 5 sur 7
Mériadeck : Euratlantique
80-130 €par nuit
70 %occupation
Pôle administratif et d'affaires de Bordeaux, Mériadeck regroupe le Palais des Congrès, la Cité Mondiale dédiée aux congrès viticoles et le siège de la Région Nouvelle-Aquitaine, générant une demande de voyageurs d'affaires stable et peu saisonnière. Le quartier Euratlantique, en développement autour de la gare Saint-Jean, bénéficie de l'arrivée de la LGV qui place Paris à deux heures de Bordeaux depuis 2017. La clientèle professionnelle y privilégie des séjours courts en semaine, avec un taux d'occupation plus régulier que dans les quartiers touristiques.
Quartier 6 sur 7
La Bastide (rive droite)
75-120 €par nuit
68 %occupation
Ancienne zone industrielle reconvertie en rive droite de la Garonne, La Bastide séduit une clientèle alternative et éco-responsable attirée par Darwin Ecosystème, la MECA et l'écoquartier Bastide Niel livré en 2025. Le prix moyen du m² y est inférieur de 25 % à la moyenne municipale (3 600 € contre 6 200 € aux Chartrons), offrant un rapport qualité-prix attractif pour les investisseurs. Classé en secteur C, ce quartier de Bordeaux est soumis à la compensation standard, nettement moins contraignante qu'en secteur A, et bénéficie d'un accès rapide au centre via le tramway ligne A.
Quartier 7 sur 7
Caudéran
70-110 €par nuit
64 %occupation
Surnommé le « Neuilly bordelais », Caudéran est le quartier résidentiel le plus paisible de Bordeaux, avec ses vastes maisons, ses écoles et le parc Bordelais de 28 ha. La demande locative y est portée par des familles en déplacement et des professionnels en mission longue durée, loin de l'agitation touristique du centre. Classé en secteur C, il présente la pression réglementaire la plus faible de Bordeaux, avec une compensation standard et une brigade de contrôle peu présente dans ce secteur résidentiel.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
Votre projet ne rentre dans aucune case ?
Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à Bordeaux construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
Une conciergerie à Bordeaux intervient dans un marché où la réglementation est aussi exigeante que la demande est soutenue, et où les deux réalités doivent être gérées simultanément.
Une conciergerie de Bordeaux assure le suivi du plafond de 90 jours applicable aux résidences principales depuis le 1er janvier 2026 : elle comptabilise les nuitées déclarées, anticipe le seuil et bascule le calendrier avant toute infraction exposant le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 €.
La demande à Bordeaux combine des city-breaks culturels, un tourisme du vin concentré au printemps et en septembre, et 3 300 événements professionnels annuels générant des pics de remplissage très courts : une conciergerie capte ces fenêtres en ajustant les tarifs et en assurant des rotations rapides entre séjours de deux à trois nuits.
Avec un ADR médian autour de 106 € et un taux d'occupation pouvant atteindre 77 % sur les annonces optimisées, une conciergerie de Bordeaux maintient ce niveau en gérant les ménages entre deux séjours courts, les remontées d'avis et la cohérence des annonces sur plusieurs plateformes.
Dans les quartiers soumis au secteur A, Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Michel , où la pression réglementaire est maximale, la conciergerie tient à jour le numéro d'enregistrement obligatoire à 13 chiffres et la déclaration mensuelle de taxe de séjour auprès de Bordeaux Métropole.
Concierges
Les conciergeries qui couvrent Bordeaux
Partenaires vérifiés intervenant sur la commune.
Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Numéro d'enregistrement obligatoire
Toute location en meublé de tourisme à Bordeaux, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la Ville. Le numéro d'enregistrement à 13 chiffres doit figurer sur toutes les annonces, quel que soit le support. La location d'une chambre chez l'habitant sans quitter le logement est la seule situation dispensée de cette obligation.
Plafond de 90 jours pour la résidence principale
Depuis le 1er janvier 2026, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme à Bordeaux que 90 jours par an au maximum, contre 120 jours auparavant. Cette limite résulte de la délibération municipale n°2025/179 du 8 juillet 2025, prise en application de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Les locations de chambres sans que le loueur ne quitte son logement ne sont pas concernées par ce plafond.
Changement d'usage pour les résidences secondaires
Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Bordeaux nécessite une autorisation de changement d'usage délivrée par Bordeaux Métropole depuis le 1er mars 2018. En secteur A (centre historique, périmètre UNESCO), la délibération du 26 septembre 2025 impose désormais une compensation en surface double : le local proposé en compensation doit être deux fois plus grand que le logement transformé. Dans les secteurs B et C, la compensation reste à surface équivalente.
Contrôles et sanctions jusqu'à 50 000 €
Une brigade de huit agents dédiés au contrôle des meublés de tourisme opère à Bordeaux, avec vérifications croisées entre les annonces en ligne et le fichier des déclarations. Les infractions constatées, défaut d'enregistrement ou dépassement du plafond de 90 jours, peuvent donner lieu à une amende pouvant atteindre 50 000 €. Plus de 150 procès-verbaux ont été dressés en 2024.
Taxe de séjour : 5 % avec taxes additionnelles
À Bordeaux, la taxe de séjour applicable aux meublés non classés est fixée à 5 % HT du prix de la nuitée, plafonnée à 4,90 € par personne et par nuit. Une taxe additionnelle départementale de 10 % et une taxe additionnelle régionale de 34 % s'y ajoutent depuis le 1er janvier 2024. La déclaration est mensuelle, à effectuer entre le 1er et le 20 de chaque mois sur la plateforme de Bordeaux Métropole.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer son logement sur Airbnb à Bordeaux ?
Oui, tout meublé de tourisme à Bordeaux doit faire l'objet d'une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès des services de la Ville, quelle que soit la plateforme utilisée. Le numéro d'enregistrement comporte 13 chiffres et doit figurer sur toutes les annonces, qu'il s'agisse d'Airbnb, Booking, Abritel ou d'un site personnel. La seule exception concerne la location d'une chambre dans son logement principal sans que le loueur ne quitte les lieux. La déclaration s'effectue en ligne via le téléservice dédié de la Ville de Bordeaux.
Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale à Bordeaux ?
Depuis le 1er janvier 2026, le plafond de location de la résidence principale à Bordeaux est fixé à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Ce seuil a été abaissé par la délibération du conseil municipal n°2025/179 du 8 juillet 2025, rendue possible par la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Bordeaux Métropole a conclu un accord avec Airbnb et Booking prévoyant un système d'alerte à 70 nuitées, suivi d'un blocage automatique à 90 jours. Les locations de chambres sans que le loueur ne quitte son logement ne sont pas concernées par ce plafond. Le non-respect de cette règle expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 €.
Qu'est-ce que l'autorisation de changement d'usage et qui est concerné à Bordeaux ?
Depuis le 1er mars 2018, tout logement utilisé comme meublé de tourisme à Bordeaux sans que ce soit la résidence principale du loueur nécessite une autorisation de changement d'usage délivrée par Bordeaux Métropole. Cette autorisation est soumise à une règle de compensation : pour chaque m² transformé en meublé de tourisme, un local d'une surface équivalente doit être transformé en logement dans la même zone géographique. Depuis la délibération du conseil métropolitain n°2025-459 du 26 septembre 2025, la compensation est renforcée en secteur A (centre historique, périmètre UNESCO) : la surface de compensation doit désormais être le double de celle du logement concerné. La Direction de l'Habitat de Bordeaux Métropole instruit les dossiers avec un taux de refus de 60 % dans le périmètre UNESCO.
Combien coûte une conciergerie à Bordeaux ?
Les services de conciergerie à Bordeaux prélèvent généralement une commission comprise entre 15 % et 30 % des revenus locatifs bruts, une fourchette indicative cohérente avec les pratiques observées dans les grandes villes françaises comparables. Pour un appartement générant un revenu mensuel brut médian de 1 700-2 333 €, la commission représente donc entre 255 € et 700 € par mois selon le prestataire et les prestations incluses. Certaines conciergeries proposent un tarif fixe mensuel plutôt qu'une commission, notamment pour les biens à fort taux d'occupation. Il est conseillé de comparer les offres en vérifiant si la gestion des déclarations de taxe de séjour et le suivi du plafond de 90 jours sont inclus, deux obligations spécifiques à Bordeaux.
Une conciergerie à Bordeaux est-elle rentable pour un petit logement ?
À Bordeaux, le taux d'occupation médian des annonces bien optimisées se situe entre 70 % et 77 %, avec un prix moyen par nuit d'environ 106 €, ce qui génère un revenu annuel médian de l'ordre de 25 000-28 000 € pour les annonces actives. Pour un studio ou un T2, le recours à une conciergerie peut être rentable si le gain de taux d'occupation et de tarif compense la commission prélevée. Il faut toutefois tenir compte du plafond de 90 jours applicable aux résidences principales depuis le 1er janvier 2026, qui limite mécaniquement le revenu maximal atteignable pour ce type de bien. Pour une résidence secondaire, l'absence de plafond de jours rend le modèle plus favorable, sous réserve d'obtenir l'autorisation de changement d'usage requise.
Quel est le montant de la taxe de séjour à Bordeaux en 2026 ?
À Bordeaux, la taxe de séjour applicable aux meublés de tourisme non classés est fixée à 5 % HT du prix de la nuitée, avec un plafond de 4,90 € par personne et par nuit. À ce montant s'ajoutent une taxe additionnelle départementale de 10 % et une taxe additionnelle nationale de 34 % reversée à la Société du Grand Projet du Sud-Ouest depuis le 1er janvier 2024. La taxe est collectée directement par les plateformes comme Airbnb et Booking, qui la reversent à Bordeaux Métropole. Les loueurs en direct doivent effectuer une déclaration mensuelle entre le 1er et le 20 de chaque mois sur le portail de télédéclaration de Bordeaux Métropole.
Quels sont les revenus Airbnb que l'on peut espérer à Bordeaux ?
Le revenu annuel médian d'un hôte à Bordeaux est estimé à 25 000-28 000 € selon les données Airbtics pour les périodes 2023-2024 et 2025-2026, soit environ 1 700-2 333 € par mois brut. Le prix moyen par nuit se situe entre 90 € et 113 € selon les sources, avec une valeur centrale d'environ 106 €. La haute saison s'étend de mai à septembre, avec un pic en juillet-août où les tarifs peuvent dépasser 130 €, et une basse saison hivernale où le taux d'occupation descend à 40-55 %. Les revenus varient fortement selon le quartier : le centre historique, les Chartrons et Bacalan affichent les meilleures performances, mais sont aussi soumis aux contraintes réglementaires les plus strictes.
Quels risques encourt-on en cas d'infraction à la réglementation des meublés de tourisme à Bordeaux ?
À Bordeaux, une brigade de huit agents dédiés au contrôle des meublés de tourisme effectue des vérifications croisées entre les annonces en ligne et le fichier des déclarations. En 2024, plus de 150 procès-verbaux ont été dressés, principalement pour défaut d'enregistrement et dépassement du plafond de nuitées. L'amende maximale prévue est de 50 000 €, et le tribunal judiciaire de Bordeaux prononce des amendes moyennes de 20 000 € dans les dossiers traités en priorité depuis un protocole signé avec le parquet en 2024. Par ailleurs, les meublés touristiques devront justifier d'un DPE classé E minimum dès 2026, sous peine d'une amende de 100 € par jour.
